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Artikel aus Immoflash vom 10.06.2014 / Autor Anton Holzapfel /

FAGG - Auswirkungen der EU-Verbraucherrechte-RL auf den Maklervertrag
Ab 13. Juni 2014 gel­ten auch in Öster­reich neue, eu­ro­pa­weit har­mo­ni­sier­te, In­for­ma­ti­ons- und Rück­tritts­rech­te für ...Ver­brau­cher. Kon­su­men­ten kön­nen - bei Be­leh­rung - in­ner­halb von 14 Ta­gen von Ver­trä­gen zu­rück­tre­ten, die als Fern­ab­satz- oder als Au­ßer­ge­schäfts­raum­ver­trag zu­stan­de ge­kom­men sind. Die­se Be­stim­mun­gen des neu­en FAGG (Fern- und Aus­wärts­ge­schäf­te-Ge­setz) gel­ten so­wohl für Kauf- als auch Dienst­leis­tungs­ver­trä­ge, nicht aber für Kauf­ver­trä­ge von Im­mo­bi­li­en oder Woh­nungs­miet­ver­trä­ge, wohl aber für den Mak­ler­ver­trag mit Kon­su­men­ten.

FAGG - Auswirkungen der EU-Verbraucherrechte-RL auf den Maklervertrag

Ab 13. Juni 2014 gel­ten auch in Öster­reich neue, eu­ro­pa­weit har­mo­ni­sier­te, In­for­ma­ti­ons- und Rück­tritts­rech­te für ...Ver­brau­cher. Kon­su­men­ten kön­nen - bei Be­leh­rung - in­ner­halb von 14 Ta­gen von Ver­trä­gen zu­rück­tre­ten, die als Fern­ab­satz- oder als Au­ßer­ge­schäfts­raum­ver­trag zu­stan­de ge­kom­men sind. Die­se Be­stim­mun­gen des neu­en FAGG (Fern- und Aus­wärts­ge­schäf­te-Ge­setz) gel­ten so­wohl für Kauf- als auch Dienst­leis­tungs­ver­trä­ge, nicht aber für Kauf­ver­trä­ge von Im­mo­bi­li­en oder Woh­nungs­miet­ver­trä­ge, wohl aber für den Mak­ler­ver­trag mit Kon­su­men­ten. Die Crux dar­an: In­ner­halb der of­fe­nen Wi­der­rufs­frist könn­ten Ver­brau­cher den Mak­ler­ver­trag – sprich die Pro­vi­si­ons­ver­ein­ba­rung – auch dann noch wi­der­ru­fen, wenn durch die Ver­dienst­lich­keit des Mak­lers ein Kauf- oder Miet­ver­trags­ab­schluss zu­stan­de ge­kom­men ist. Ver­bun­den mit den Rück­tritts­rech­ten kom­men auf Un­ter­neh­men durch das FAGG jede Men­ge wei­te­rer In­for­ma­ti­ons- und Hin­weis­pflich­ten zu, die vor al­lem in der prak­ti­schen Ab­wick­lung eine Fül­le von bü­ro­kra­ti­schen Er­schwer­nis­sen be­fürch­ten las­sen - mit teils dras­ti­schen Fol­gen bei Nicht­be­ach­tung. Was ist ein Aus­wärts­ge­schäft? Ein Aus­wärts­ge­schäft be­zeich­net grund­sätz­lich ei­nen au­ßer­halb von Ge­schäfts­räu­men ge­schlos­se­nen Ver­trag zwi­schen Un­ter­neh­mer und Ver­brau­cher bei gleich­zei­ti­ger kör­per­li­cher An­we­sen­heit von Un­ter­neh­mer und Ver­brau­cher. Ein ty­pi­scher Fall ei­nes Au­ßer-Ge­schäfts­raum-Ver­tra­ges“ (kurz AGV) wäre etwa ein schlich­ter Mak­ler­ver­trag oder auch ein Al­lein­ver­mitt­lungs­auf­trag mit dem Ab­ge­ber, der vor Ort un­ter­zeich­net wird oder aber eine Pro­vi­si­ons­ver­ein­ba­rung mit ei­nem In­ter­es­sen­ten, wenn die­se bei der Be­sich­ti­gung der Im­mo­bi­lie er­folgt. Auf das An­bah­nen des Ge­schäfts durch den Ver­brau­cher kommt es hin­ge­gen (im Ge­gen­satz zum Haus­tür­ge­schäft gem. § 3 KSchG) nicht mehr an. Was ist ein Fern­ab­satz­ge­schäft? Un­ter ei­nem Fern­ab­satz­ge­schäft (FAG) ist je­der Ver­trag zwi­schen Un­ter­neh­mer und Ver­brau­cher zu ver­ste­hen, der ohne gleich­zei­ti­ge kör­per­li­che An­we­sen­heit des Un­ter­neh­mers und des Ver­brau­chers im Rah­men ei­nes für den Fern­ab­satz or­ga­ni­sier­ten Ver­triebs- oder Dienst­leis­tungs­sys­tems ge­schlos­sen wur­de, wo­bei aus­schließ­lich Fern­kom­mu­ni­ka­ti­ons­mit­tel ver­wen­det wer­den (bis ein­schließ­lich des Zu­stan­de­kom­mens des Ver­trags). Bei­spiel FAG Ins­be­son­de­re Pro­vi­si­ons­ver­ein­ba­run­gen auf In­ter­es­sen­ten­sei­te kom­men häu­fig über ein­schlä­gi­ge Im­mo­bi­li­en­por­ta­le oder die ei­ge­ne Mak­ler­home­page auf elek­tro­ni­schem Weg zu­stan­de. Kon­tak­tiert etwa ein In­ter­es­sent ei­nen Mak­ler über In­ter­net oder Te­le­fon, der Mak­ler über­mit­telt dem In­ter­es­sen­ten per email sein Ex­posé und kom­mu­ni­ziert da­mit auch sei­ne Pro­vi­si­ons­er­war­tung. Wenn der Ver­brau­cher nun wei­ter­hin die Tä­tig­keit des Mak­lers in An­spruch nimmt, in­dem er te­le­fo­nisch oder per Mail ei­nen Be­sich­ti­gungs­ter­min ver­ein­bart, kommt der Mak­ler­ver­trag da­mit schlüs­sig zu­stan­de – und un­ter­liegt hier­mit dem Fern­ab­satz­ge­schäft (FAG). Die Rück­tritts­frist des Ver­brau­chers be­trägt so­wohl bei Fern­ab­satz­ver­trä­gen (FAG) als auch bei Au­ßer­ge­schäfts­raum­ver­trä­gen (AGV) 14 Tage, al­ler­dings nur, wenn der Un­ter­neh­mer den Ver­brau­cher auf die­ses Rück­tritts­recht auch hin­ge­wie­sen hat. Er­folgt hin­ge­gen kei­ne Wi­der­rufs­be­leh­rung, - die gem. § 4 Abs 1 FAGG auch An­ga­ben über die Be­din­gun­gen und die Vor­gangs­wei­se für die Aus­übung des Rechts zu ent­hal­ten hat, dies un­ter zur Ver­fü­gung­stel­lung ei­nes Mus­ter­wi­der­ruf­for­mu­lars - ver­län­gert sich die Frist um ein Jahr – so­mit ma­xi­mal ein Jahr und 14 Tage. Der Rück­tritt selbst kann form­frei er­fol­gen, ein Schrift­lich­keits­ge­bot ist nicht vor­ge­se­hen. Die Rück­tritts­frist ist ge­wahrt, wenn die Rück­tritts­er­klä­rung in­ner­halb der Frist ab­ge­sen­det wird. Ent­schei­dend ist da­bei, dass ei­nem Un­ter­neh­mer, der nun in­ner­halb der Wi­der­rufs­frist (bei Be­leh­rung 14 Tage) sei­ne Dienst­leis­tung be­gon­nen oder so­gar be­reits er­bracht hat, im Fall der Aus­übung des Rück­tritts­rechts des Ver­brau­chers kein Ho­no­rar zu­steht. Be­ginn der Dienst­leis­tung in­ner­halb der Wi­der­rufs­frist: Wenn nun vor­zei­tig, also vor Ab­lauf der Wi­der­rufs­frist, mit der Dienst­leis­tung be­gon­nen wer­den soll, kann ein Aus­schluss des Rück­tritts­rechts ver­ein­bart wer­den. Hier­für ist je­doch ein aus­drück­li­ches Ver­lan­gen des Ver­brau­chers (§ 10 FAG) er­for­der­lich. Die­ses „Ver­lan­gen“ muss ak­tiv er­fol­gen. Es reicht nicht, die­se Klau­sel in die AGBs auf­zu­neh­men, son­dern der Ver­brau­cher muss aus­drück­lich er­klä­ren, dass er die Aus­füh­rung der Dienst­leis­tung vor Ab­lauf der Wi­der­rufs­frist bei gleich­zei­ti­gem Ver­lust sei­nes Rück­tritts­rechts wünscht. Nur bei voll­stän­di­ger Ver­trags­er­fül­lung steht dem Ver­brau­cher in die­sem Fall kein Rück­tritts­recht zu. Wel­che prak­ti­ka­ble Vor­gangs­wei­se nun ein Mak­ler wäh­len soll­te, um sei­nen Pro­vi­si­ons­an­spruch so weit als mög­lich zu si­chern, dar­über wird noch hef­tig de­bat­tiert. Was die Pro­vi­si­ons­ver­ein­ba­rung mit dem In­ter­es­sen­ten be­trifft, er­scheint eine den Ver­brau­cher­schutz­be­stim­mun­gen ei­ner­seits und dem Si­che­rungs­be­dürf­nis des Mak­lers ent­spre­chen­de Vor­gangs­wei­se wohl nur über eine um­ständ­li­che elek­tro­ni­sche Zet­tel­wirt­schaft zu er­rei­chen sein. Je­den­falls wird beim Fern­ab­satz­ge­schäft, das wohl die häu­figs­te Form dar­stel­len wird, ein Zwi­schen­schritt ein­zu­bau­en sein. Wenn sich der In­ter­es­sent nach Sich­tung der Ob­jek­te im On­lin­e­por­tal mit dem Mak­ler in Ver­bin­dung setzt und wei­te­re De­tails er­bit­tet, soll­te - be­vor noch das Ex­posè samt Be­kannt­ga­be der Adres­se über­mit­telt wird, der Ver­brau­cher über alle we­sent­li­chen In­hal­te des Mak­ler­ver­tra­ges samt Be­leh­rung über das Rück­tritts­recht und Ne­ben­kos­ten­über­sicht über­mit­telt und des­sen Be­stä­ti­gung/​Zu­stim­mung er­wirkt wer­den. Für die In­for­ma­ti­ons­er­tei­lung gem. § 4 FAGG kann sich die Er­stel­lung ei­nes all­ge­mei­nen Merk- bzw. In­for­ma­ti­ons­blatts emp­feh­len – so­weit die­se In­for­ma­tio­nen nicht oh­ne­dies aus der Pro­vi­si­ons­ver­ein­ba­rung her­vor­ge­hen. Die Be­stä­ti­gung bzw. Zu­stim­mung zu den Mak­ler­ho­no­rar­kon­di­tio­nen samt Be­leh­rung über das Rück­tritts­recht kann so­wohl on­line er­fol­gen (al­ler­dings sind die Ver­trags­grund­la­gen an­schlie­ßend dem Ver­brau­cher auf dau­er­haf­ten Da­ten­trä­ger zu über­mit­teln) oder gleich au­to­ma­ti­siert (etwa in Form ei­nes For­mu­lars) per email zu über­mit­teln, wel­ches bei In­ter­es­se zu be­stä­ti­gen ist. Da­mit wäre der Ver­mitt­lungs­auf­trag zu­stan­de ge­kom­men und die Rück­tritts­frist aus­ge­löst. Mit dem Be­stä­ti­gungs­mail könn­te im glei­chen Zug eben­so die Mög­lich­keit der Ak­ti­vie­rung ei­nes But­tons vor­ge­se­hen wer­den, mit dem der Ver­brau­cher wahl­wei­se auch gleich sein aus­drück­li­ches Ver­lan­gen, dass der Un­ter­neh­mer noch vor Ab­lauf der Wi­der­rufs­frist mit der Dienst­leis­tung be­gin­nen soll samt Kennt­nis­nah­me des Ver­lust des Rück­tritts­recht, er­klä­ren kann. Haus­tür­ge­schäft (§ 3 KSchG) Das bis­he­ri­ge Rück­tritts­recht vom Haus­tür­ge­schäft (§ 3 KSchG) bleibt zwar er­hal­ten, an­ge­passt wur­de al­ler­dings die Rück­tritts­frist, von bis­her ei­ner Wo­che auf nun­mehr auf 2 Wo­chen, bei Nicht­be­leh­rung wird die­se eben­falls zu­sätz­lich 12 Mo­na­te be­tra­gen. Letz­te­rer Fall war bis­lang un­be­fris­tet an­fecht­bar. § 3 Z 4 KSchG in der neu­en Fas­sung sieht al­ler­dings vor, dass jene Fäl­le, die un­ter den An­wen­dungs­be­reich des neu­en FAGG fal­len, nicht mehr vom bis­he­ri­gen Haus­tür­ge­schäft-Rück­tritt er­fasst wer­den. Je­den­falls wei­ter­hin an­zu­wen­den ist § 3 KSchG je­doch auf jene Aus­nah­me­fäl­le, wo die EU- Ver­brau­cher­rech­te Richt­li­nie nicht gilt, wie etwa bei Miet- und Kauf­ver­trä­gen. Un­ver­än­dert bleibt auch das gem. § 30a KSchG be­ste­hen­de Rück­tritts­recht vom Im­mo­bi­li­en­ge­schäft.

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